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临沂律师:“不可抗力”都包括哪些情形?

2018-08-25

2010年4月15日吴某和陈某签订了一份商品房转让定金协议书,约定卖方陈某将某小区的一套商品房以92万元的价格卖给买方吴某,定金10万元,其余房款要在2010年4月30日前一次性付清。协议还约定,买方若不履行合同,则定金不退;而卖方不履行合同,则要加倍退还给买方定金。签订协议当天吴某支付了定金10万元。2010年4月17日,国家房产新政出台。吴某以自己非本地居民,无法办理按揭为由,称买房钱不够了,要求卖方陈某退还10万元定金。买方认为,自己遇上房产新政属于法律上的“不可抗力”,不履行合同可以免责,卖方应该退还定金。而卖方却认为,买方的诉求毫无依据,拒绝退还定金。那么,“新政”是否属于“不可抗力”呢?

临沂律师认为,不可抗力,是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后,是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同,发生意外事件的一方可以免除履行合同的贵任或者推迟履行合同。

不可抗力主要包括以下几种情形:

(1)自然灾害,如台风、洪水、冰雹;

(2)政府行为,如征收、征用;

(3)社会异常事件,如罢工、骚乱。房地产市场是一种存在一定风险的市场,政府对房地产市场进行调控,是为了平抑市场波动的正常举措,并且在现代经济社会,政府调控行为非常频繁。所以,不能把政府对市场进行调控的这种“新政”作为不可抗力。

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